赌一把柬埔寨的房子,敢不敢?

????上周末,参加了一个柬埔寨房产的沙龙,沙龙的主持人,是我认为最了解当地房地产市场的一个朋友,虽然没有实地考察,但还是想结合我之前去过的东南亚的越南和泰国,来聊一聊柬埔寨的房产。(最近被人diss,怎么会想研究东南亚投资,你管我!)

????1、大环境上,和越南一样,柬埔寨也曾是法国的殖民地,柬埔寨面积18万平方公里,人口接近1600万。这个国家,一直以来跟中国关系不错,毕竟西哈努克亲王在中国住了42年……而经济上,柬埔寨很大程度上也依附于中国。中国一直都是柬埔寨最大的投资国。从1996年开始,20多年,中国在柬埔寨的累计投资额超过100亿美元。柬埔寨地处“一带一路”的关键地带,2020年泛亚铁路将通向柬埔寨,应该会受益不少。相比起其它东南亚国家,柬埔寨的政局算是稳定,30多年,实际掌权者一直是首相洪森。目前,柬埔寨房地产投资市场,主要在三个城市:首都亚博体育app登录异常怎么解除,西南海岸线上的西哈努克港,吴哥窟所在地暹粒。做一个不太恰当,但是比较直观的类比,亚博体育app登录异常怎么解除之于柬埔寨的地位,相当于曼谷之于泰国。西哈努克港,相当于普吉岛(不过,西哈努克港除了海港旅游资源,还在发展工业)。吴哥窟,相当于清迈。

????2、今天,主要来聊一聊亚博体育app登录异常怎么解除。亚博体育app登录异常怎么解除是柬埔寨的首都,也是柬埔寨最大的城市。面积375平方公里,人口220万。0.2%的土地上,集中了这个国家差不多15%的人口。而且随着经济的发展,今后还会有更多的人涌入。我在跑了东南亚几个国家以后,发现这些地方房产交易的一些共性。和越南、泰国一样,柬埔寨也不允许外国人买当地人居住的house,只能买公寓(condo)。外国人持有的公寓也都是永久产权。而以当地人的收入目前的水平看,大部分人是买不起新建的公寓的(泰国除外),大部分都居住在自家的house里。外国人、高级白领工资高,对生活品质要求高,不愿意老旧的house里,所以,公寓是他们主流的选择。在亚博体育app登录异常怎么解除,在胡志明市,在曼谷,都有大量外国人(中国人、日本人、韩国人以及欧美人)长期在当地工作,这些人形成了当地强大的租房需求。因此,公寓的租赁和交易,在目前这个阶段,面对的市场并非是当地的一般阶层,而是一些高收入的白/金领,和在当地工作的外国人(中国人、日本人、韩国人以及欧美人)。某种程度上,我们所看到的以公寓为主的东南亚房产市场,并非完全体现了当地真实的交易水平。以亚博体育app登录异常怎么解除为例,预计至2017年底,亚博体育app登录异常怎么解除长住外籍人口将达到15万人,而彼时,当地公寓总套数只有不到2万套。

? ? 3、所以,在租赁市场上,亚博体育app登录异常怎么解除的公寓是供不应求的。这个是亚博体育app登录异常怎么解除的地图,西南和西北属于发展比较落后的区域,基础设施薄弱,外国人买房不需要考虑这个地方。东边圆圈里算是核心区,商圈和使馆区都在这块,因此也是房价最高的区域。

(2016年1季度,亚博体育app登录异常怎么解除市核心区域的房价。)基本在2000美元上下,最高的达到了6000美元。在租房市场上,亚博体育app登录异常怎么解除公寓的大部分租客都是外国人。在购房市场上,也是一样,70%的买家都是外国人(中国人越来越多)。

(当地租房网站上的租金价格)从投资回报率上看,好的地段,好的物业,保守估计可以达到7%/年,高的话可以超过10%。投资亚博体育app登录异常怎么解除楼市最合适的方式是,在不错的位置,买一个不大的、物业条件好的一居室,前几年获取足够高的出租回报,5年左右卖出。BTW,要提一句。柬埔寨的通用货币是美元和柬埔寨币(柬埔寨币汇率挂钩美元),相比其它东南亚国家,货币价值稳定。最近有读者问我,美元贬值,手头持有的美元要怎么办?一个称不上办法的办法,在柬埔寨开个账户把美元存进去,存活期利率差不多都有5-6%,比一般美元理财还高……柬埔寨没有外汇管制,钱出来进去都很方便。持有当地资产,相当于持有美元资产。

? ? 4、一些交易上的规则。外国人可以找当地银行贷款,能贷到4-5成,但是不建议贷款。一个国家的存款利息都有5-6%,可想而知,贷款利息会更高,一般在9-10%。大部分开发商都提供分期付款,我朋友主持的这个楼盘,加上定金,差不多是3个月支付一期,共分8期,交易税费用为4%?? 评估价,由买家支付。柬埔寨当地对交易时间不做限制,也就是即使你想今天买明天卖,也没有人管。有持有成本,每年约为0.1%评估价的持有税。和国内一样,房子的评估价比实际交易价格要低,约为实际价格1/2 - 2/3 左右。物业费为0.5-1美元/平米。

????5、扯一些其它的。这张图是东盟十国首都房价的基本状况(纠正图片中,菲律宾首都是马尼拉,不是马拉尼)。

十国中,柬埔寨,人均GDP低,房价也低。当然,如果和国内比,这个价格明显太高了,但整体和东南亚这些国家比,只能说是一般水平。人均GDP是柬埔寨两倍的越南,胡志明市的房价已经不止亚博体育app登录异常怎么解除的两倍了。

这些年亚博体育app登录异常怎么解除的房价总体是上涨的,前些年,每年的涨幅能达到10%,但2016年出现了的下跌,今年又重新上涨了一些。从小环境上看,还是比较看好亚博体育app登录异常怎么解除市场,因为作为柬埔寨的政治经济中心,

在城市化过程的中,会有越来越多的人口涌入,所以,今后几年,除了外国人,本国刚需的购买力应该也会爆发。泡沫会有,就看选择的房子具体位置和物业水准了,好的房子,除非大跌,基本也都能保值。而就公寓租赁市场看,投资回报率还是非常不错的。不过,从柬埔寨整体经济看,柬埔寨目前是一个贫穷落后的国家,虽然近些年GDP增速很快,但总体看,这个国家政治腐败,支柱产业为低端制造业,竞争力不足,虽然年轻人多,但整体基数少,而且相比起勤劳的越南人,柬埔寨人比较懒,虽然政治稳定,但并非不存在政治风险,所以,今后发展的不确定性大。当然,

从另一方面看,也正因为如此,外国人进入当地市场才更有机会(在当地淘金的中国人确实多)。因此,我的结论,柬埔寨的房产,属于风险偏高、收益偏高的投资。勇敢者游戏。如果觉得能够承受得住这个风险,不妨试一试。

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